西澳大利亚的零售投资收益率历来低于东海岸，这源于过去人们对经济波动性和距离遥远的固有认知。按照传统的定价逻辑，更高的收益率是为了弥补更高的风险。然而，如今西澳市场看起来却一点也不冒险。
几乎在所有实体经济指标上——工资、家庭支出增长、人口增长、劳动力市场实力、消费者信心和出口——西澳都领先全国。如果投资者
在市场增长速度更快、支出高于其他任何州的情况下，资产收益率更高，收益率溢价看起来不再像是补偿，而更像是……
机会。
“西澳的收益率溢价不再反映更高的风险，而是反映尚未开发的机遇。投资者正因西澳比全国其他任何地方都更强劲的基本面而获得回报，”他说。
Philip Gartland，世通商业地产集团全国合伙人。
这就引出了一个问题——华盛顿州的定价是否滞后于真正的市场基本面？
由实际家庭收入驱动
西澳家庭受益于全国最强劲的消费能力，珀斯是各首府城市中家庭周收入中位数最高的城市，约为1500澳元，西澳其他地区也同样如此。
表现优异，周薪约为 1,442 美元。相比之下，墨尔本的周薪中位数约为 1,450 美元，悉尼约为 1,416 美元。该州的资源经济发挥着关键作用。
矿工平均每周工资约为 2,593 美元，这直接支撑了家庭的财务状况，并推动了超市和便利零售业的稳定消费。1
尽管铁矿石价格走软，但黄金、稀土和其他大宗商品价格的飙升增强了西澳的经济韧性，支撑了家庭收入并维持了强劲的零售支出。
收入增长势头正转化为零售业的强劲表现。家庭支出比长期平均水平高出14.8%，为澳大利亚最高水平，零售支出年增长率也随之上升。
5.2% 而全国平均水平为 4.6%。2 即使在利率较高的环境下，华盛顿州的消费者仍然充满信心地消费。
人口增长推动零售需求增长
可再生能源、电池制造、农业综合企业和生物医学研究园区等新兴产业正在使西澳大利亚的经济多元化，并吸引着投资。
技术移民。
西澳州人口在过去一年增长了2.3%，增速位居全国之首，远高于1.6%的全国平均水平。该州人口最近突破了300万，珀斯预计将成为……
到2050年，它将成为澳大利亚第三大城市。3
人口增多意味着零售商周转率更高，对新店的需求更大，但建设难度和成本仍然与东海岸一样高，甚至可能更高。
鉴于资源行业对技术工人的竞争，至关重要的是，这并非短期结构性移民趋势，而是由就业、生活方式和生活成本等因素支撑。
优势。
“西澳零售业的基本面比以往任何时候都更加稳固和广泛，持续的人口和收入增长转化为零售商业绩的提升，而且
“来自私人和机构资本的信心都在增强，”国家合伙人贾斯汀·道尔斯表示。世通商业地产集团。
信心体现在可自由支配支出中。
西澳消费者不仅收入和支出增加，而且通过可自由支配的消费决策展现出信心。新车销量比十年平均水平高出约24.7%。
这是全国最强劲的业绩。²与此同时，失业率接近4.1%，比十年来的平均水平低约五分之一，西澳的工资同比增长率也高达3.7%，位居全国之首。庞大、高薪且稳定的劳动力队伍为日用零售业主提供了稳定的收入保障。
为了进一步支持这一结构性转变，西澳州政府于2025年5月承诺拨款2500万澳元，用于加强20个领先的健康和医疗机构的研究和创新基础设施。
这些机构进一步巩固了西澳对技术移民、国际学生和零售服务需求的日益增长的吸引力。4
保障可支配收入的负担能力
珀斯仍然是主要首府城市中房价最实惠的城市之一，房屋中位价为954,686澳元。相比之下，悉尼的房屋中位价为172万澳元，墨尔本和布里斯班的房屋中位价约为106万澳元。5
尽管东海岸家庭面临日益增长的抵押贷款和租金压力，但华盛顿州家庭在扣除住房成本后仍拥有更大的可支配能力，从而支撑了稳定的支出。
日常零售。
城市发展重塑流域
人口需求正因大规模的城市更新和增长走廊开发而得到加强。伯斯伍德角（Burswood Point）将提供约4500套住宅，东瓦内鲁（East Wanneroo）是
从长远来看，该地区规划建设约 5 万套住房，而 Cockburn Central 和 Subi East 正在成为重要的混合用途中心。
这些区域正在提高商业密度，改善交通连接，并扩大地理位置优越的社区购物中心的客户群体。重要的是，这种增长是
已经开始。
近期成功的零售投资项目，例如 Joondalup Square 和 Ellenbrook，以及新交付的优质资产，例如 Treendale Lifestyle 和 Busselton Central，都表明了这一点。
投资者/开发商对西澳市场充满信心，且市场潜力巨大。“西澳零售业发展势头强劲——私人和机构买家数量充足。”
“资本和收益仍然具有重要的价值，”国家合伙人卡尔·莫洛尼表示。世通商业地产集团。
基础设施投资支撑着西澳的增长
重大基础设施投资正在增强西澳的零售吸引力和投资者信心。《珀斯机场2026年总体规划》预测，直接和间接就业岗位将比2026年增加近三倍。
预计到2024年，该机场将提供约27300个就业岗位，到2046年将增至75400个，其对州经济的年度贡献也将从62亿澳元增至170亿澳元。该机场有望成为澳大利亚第二大机场。
此次扩建将提升互联互通、旅游和物流能力，为零售业和人口的持续增长奠定基础。6
国防领域的投资也在加速增长，超过120亿美元已投入到亨德森和斯特林海军基地的AUKUS相关海军基础设施建设中，巩固了西澳大利亚州的地位。
国家级造船、维护和高技能就业中心。7
2025-26年度州预算承诺在未来四年内投入超过107亿美元用于交通基础设施建设，这反映出对METRONET等重点项目的大力投资。
韦斯特波特及主要道路和港口升级改造。8 与之配套的是一项耗资 5 亿美元的医院改善计划，这些措施共同重塑了西澳的城市结构并扩大了……
支持零售业长期发展和人口增长的就业中心。4
西澳为澳大利亚近一半的出口提供动力
2024年，西澳大利亚州的商品出口额占澳大利亚商品出口总额的近一半，达到2346亿澳元，占全国出口总额的45%。尽管大宗商品价格走软，但该州仍保持着较高的出口额。
维持了高达1827亿美元的贸易顺差。2024年进口额同比增长7%至520亿美元，主要受机械、车辆和成品油进口带动，反映出持续的投资。
全州消费需求强劲。9强劲的出口收入持续为全州经济注入活力，维持着就业、工资和零售支出。
然而，收益率仍然表明谨慎态度。
2025财年，西澳大利亚州超过1000万美元的零售交易的平均完全租赁收益率约为6.44%，而新南威尔士州约为6.25%，澳大利亚约为6.36%。维克。
尽管经济增长势头强劲，人口结构也更具优势，但华盛顿州的房价仍然低于东海岸，这种价差可能反映的是历史遗留问题，而非其他因素。
基本面分析表明，投资者实际上获得了更高的收益，而风险却没有相应增加。
最后想说的
多年来，西澳市场一直被视为高收益与高风险并存的市场。但实际上，如今投资者获得更高回报并非因为他们承担了更高的风险。
风险，但因为定价尚未完全反映出该州基本面的改善。
华盛顿州零售业代表着一个基本面驱动的投资机会，其传统认知落后于市场当前的实际表现。随着季度业绩的不断积累，这一趋势愈发明显。
相对价值优势可能会缩小。及早意识到这一转变的资本将最有可能从中受益。
来源
1 澳大利亚统计局，2024年8月
2 联邦银行，2025年10月
3 澳大利亚统计局，2025年6月
4 西澳政府，2025 年
5 领域，2025 年 6 月
6. 珀斯机场总体规划 2026
7 澳大利亚政府，2025年9月
8 华盛顿州预算概览 2025-26 年
9 WA贸易概况，2025年3月
加入讨论