西澳大利亚州的零售投资收益率历来以低于东海岸的资本化率交易，这源于过去对经济波动性的认知及距离因素的制约。 在传统定价逻辑中，较高收益率本应是风险溢价的体现。然而如今的西澳市场，其风险性已然荡然无存。
在几乎所有实体经济指标上——工资水平、家庭支出增长、人口增长、劳动力市场强度、消费者信心和出口——西澳大利亚州都领先全国。如果投资者
在比其他任何州增长更快、消费更旺盛的市场中获得更高资产收益率，那么这种收益率溢价开始看起来更像是
机遇而非补偿。
“西澳大利亚州的收益率溢价不再反映更高的风险——它反映的是尚未开发的机遇。投资者正因该地区比全国其他任何地方都更强劲的基本面而获得回报，”
世通商业地产集团全国合伙人菲利普·加特兰表示。
这引发了一个问题——西澳大利亚州的定价是否落后于真正的市场基本面？
西澳家庭受益于全国最强的消费能力，其家庭实际收入为支撑——珀斯以约1500澳元位居首府城市周收入中位数榜首，西澳地区也以约1442澳元表现优异。相比之下，墨尔本周收入中位数约为1450澳元，悉尼为1416澳元。 该州资源经济发挥关键作用，
矿业平均周薪约2593澳元，直接支撑家庭资产负债表，推动超市及便利零售业保持强劲消费活力。1
尽管铁矿石价格走软，黄金、稀土及其他大宗商品价格的飙升强化了西澳经济韧性，支撑家庭收入并维持强劲零售消费。
这种收入优势正转化为零售表现。家庭支出较长期均值高出14.8%，位居澳大利亚之首，零售支出年增长率达
5.2%，远超全国4.6%的水平。2即便在利率上升的环境下，西澳大利亚州消费者仍保持着强劲的消费信心。
人口增长推动零售需求
可再生能源、电池制造、农业综合企业及生物医学研究园区等新兴产业正推动西澳大利亚州经济多元化，并吸引着
技术移民。
西澳大利亚州过去一年人口增长率达2.3%，居全国之首，远超1.6%的全国平均水平。该州居民总数近期突破300万大关，预计珀斯将在2050年前跃居澳大利亚第三大城市。
人口增长推动零售业营业额攀升，并催生更多新店需求，然而当地建筑业仍面临与东海岸同样严峻的挑战和高昂成本，甚至更为严峻
——因与资源行业争夺技术工人资源。关键在于，这并非短期结构性移民趋势，而是由就业机会、生活方式及住房可负担性
等多重优势共同支撑。
世通商业地产集团全国合伙人贾斯汀·道尔斯表示：“支撑西澳大利亚州零售业的基本面比以往任何时候都更加深厚和广泛，持续的人口和收入增长转化为零售商更强劲的业绩表现，
并提升了私人和机构资本的信心。”
可自由支配支出彰显消费信心
西澳消费者不仅收入与支出双双增长，更通过可自由支配的消费决策展现出强劲信心。 新车销量较十年均值高出约24.7%，
创下全国最强劲表现。2与此同时，失业率维持在4.1%左右，较十年均值低约五分之一，且华盛顿州以3.7%的同比增幅领跑全国工资增长。庞大、高薪且稳定的劳动力群体，为日常消费零售业主的收入可持续性提供了坚实支撑。
为进一步支持这一结构性转变，西澳大利亚州政府于2025年5月承诺投入2500万澳元，用于加强20家顶尖健康与医疗研究机构的科研创新基础设施建设，从而增强西澳对技术移民、国际学生及零售服务需求的吸引力。
可负担性保障可支配收入
珀斯仍属最实惠的主要首府城市之一，中位数房价为954,686澳元。相比之下，悉尼房价达172万澳元，墨尔本和布里斯班约为106万澳元。5
当东海岸家庭面临日益增长的按揭与租金压力时，西澳家庭在支付住房成本后仍保有更高的自由支配能力，支撑着日常零售消费的稳定支出。
城市扩张重塑流域格局
大规模城市更新与增长走廊开发正持续推升人口需求。伯斯伍德角项目将提供约4500套住宅，东瓦纳鲁区
长期规划建设约5万套住宅，而科克本中心与苏比东区正崛起为重要混合用途枢纽。
这些区域正通过提升商业密度、改善交通连接性及扩大客源群体，为地理位置优越的社区购物中心创造发展机遇。值得注意的是，这一增长态势
已然形成。
近期成功的零售地产投资项目，如琼达卢普广场（Joondalup Square）和埃伦布鲁克（Ellenbrook），以及新近交付的优质资产，如特里恩代尔生活广场（Treendale Lifestyle）和巴瑟尔顿中心（Busselton Central），充分展现了
投资者与开发商对西澳大利亚州（WA）市场的坚定信心及其巨大的业绩潜力。“西澳大利亚州的零售地产市场正呈现强劲势头——无论是私人资本还是机构资本，
投资需求都十分旺盛，且收益率仍具有显著价值世通商业地产集团全国合伙人卡尔·莫洛尼（Carl Molony）表示。
基础设施投资支撑西澳增长
重大基础设施投资正增强西澳的零售吸引力与投资者信心。 《2026珀斯机场总体规划》预测，直接和间接就业岗位将从2024年的约27,300个（
）激增至2046年的75,400个，年均经济贡献将从62亿澳元攀升至170亿澳元。 作为澳大利亚第二大机场的建设计划（
），
扩建工程将提升交通联通性、旅游承载力和物流处理能力，为零售业与人口的持续增长奠定坚实基础。
国防领域投资也在加速推进，已承诺投入逾120亿澳元用于亨德森港和斯特林海军基地的澳英美三边安全伙伴关系（AUKUS）相关海军基础设施建设，这进一步巩固了西澳大利亚州作为全国造船、舰船维护及高技能就业中心（
）的地位。
2025-26年度州预算承诺在未来四年投入逾107亿澳元用于交通基础设施建设，这体现了对METRONET、
西港项目以及主要道路和港口升级等关键项目的深度投资。 8 与此相辅相成的是5亿澳元的医院升级计划，共同重塑西澳州城市结构，并扩展支持长期零售业与人口增长的就业中心。4
西澳贡献近半数澳大利亚出口额
2024年西澳大利亚州贡献了澳大利亚近半数商品出口总额，达2346亿美元，占全国出口总额的45%。尽管大宗商品价格走软，该州仍保持了高达1827亿美元的贸易顺差。
2024年进口额同比增长7%至520亿澳元，主要由机械设备、车辆及精炼石油产品驱动——这反映出全州持续的投资活动
和强劲的消费需求。9强劲的出口收益持续惠及全州经济，支撑着就业、薪资和零售支出。
然而收益率仍需谨慎对待
2025财年，西澳州1000万澳元以上零售物业的平均满租收益率约为6.44%，而新南威尔士州和维克分别为6.25%和6.36%。
尽管经济动能更强劲且人口结构更具优势，西澳的估值仍低于东海岸地区，这种价差可能反映的是历史情绪而非基本面因素。投资者实际上获得了更高收益率，却未伴随相应风险上升。
最终思考
多年来，西澳大利亚州被视为一个因风险感知较高而理应获得更高回报的市场。实际上，当今投资者能获得优异回报并非源于承担更多风险
，而是因为市场定价尚未完全反映该州增强的基本面。
西澳零售业蕴藏着基本面驱动的投资机遇，市场对其传统认知的滞后性已显现。随着季度数据持续验证，
的相对价值优势或将收窄。率先洞察这一转变的早期资本将占据最佳获利位置。
来源
1 澳大利亚统计局，2024年8月
2 澳大利亚联邦银行，2025年10月
3 澳大利亚统计局，2025年6月
4 西澳大利亚州政府，2025年
5 Domain网站，2025年6月
6 珀斯机场总体规划2026
7 澳大利亚联邦政府，2025年9月
8 西澳2025-26财年预算概述
9 西澳贸易概况，2025年3月
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