托马斯·普罗伯茨最近被晋升为斯通布里奇全国投资组合团队的副总监，他在独立商业地产投资领域拥有丰富的经验。
他深谙零售、快餐、加油站及便利店、托儿服务和医疗等领域的优质租户租赁资产。在这篇问答中，他阐述了为何市场对拍卖的信心正处于历史最高点，以及为何2026年正逐渐演变为卖方市场。
今年您在所在市场观察到哪些主要趋势？
各领域买家的参与度均有所提升。随着市场对我们推出的“精品系列”活动作出积极反响，我们观察到买家对拍卖会的信心发生了显著转变。我们最近举办的一场拍卖会中，18件拍品全部成功成交，吸引了悉尼、墨尔本和布里斯班三地拍卖厅共70余名注册竞拍者，这充分印证了这一趋势。
买家的行为发生了哪些变化？
经过2025年全年的市场观察，买家们已做好更充分的准备参加拍卖并提交报价。首次进行商业地产投资的投资者似乎也比往年更加了解市场，许多人被鼓励将商业地产投资视为住宅投资的替代选择。由于商业地产具有更高的收益率、稳定的租户以及逐年递增的租金，因此能给首次投资者带来信心。
随着越来越多的买方代理涌入该领域，加之Stonebridge积极推动知识共享，我们的投资者比以往任何时候都更有能力，而他们所掌握的知识也让他们对自己的交易能力更加充满信心。
您认为未来12个月内市场最大的机遇是什么？
历史上，利率稳定加上股市高涨，往往对实体房地产有利。在2026年上半年，依托今年形成的势头，市场仍将保持卖方市场格局。 随着更多标志性资产被重新投入市场，买家将从这一周期阶段中获益。我们已为2026年的首个投资组合筹备了强大的项目阵容，预计这些项目将引发激烈竞购。在资产进一步升值之前，对于瞄准布里斯班及昆士兰州市场的跨州投资者而言，这将是一个绝佳的投资良机。
州际净迁移人数持续超过全国平均水平，且受强劲的海外移民潮进一步推高。随着各行业因奥运会及关键住房基础设施建设而蓬勃发展，建筑成本的上升以及新商业物业供应的短缺，将推动商业房地产各领域的租金进一步上涨及资产升值。
2025年，您最令人印象深刻的销售业绩是什么：
虽然这话听起来有些老生常谈，但要从2025年里仅选出一件事确实很难。无论是市场还是我们团队，这一年都充满了交易活动。截至今年，我们已完成112笔交易，较2024年增长了33%，此外还有多笔交易即将解除条件限制。
若要我选择，里普利中央零售区无疑是我们在执行战略、为客户格里菲斯集团（Griffith Group）争取最大收益方面的典范。 在三个月内，我们成功完成了五项交易，包括7-Eleven & Subway加油站、星巴克得来速、游泳学校、汽车美容中心及零售中心。我们采用了组合式资产拍卖与意向书征集相结合的销售方式。每处物业均以无条件方式售出，总成交额达26,145,000澳元，综合收益率为5.49%。
拍卖与意向书，什么决定了销售方式？
有时销售方式一目了然，例如单一租户的轮胎及汽车资产；有时则不然。随着复杂程度和价格区间的增加，往往更适合开展意向征集活动。但这并不妨碍该物业以无条件方式出售。
我们对每处房产的策略都经过深思熟虑，以确保为业主争取最佳成果。今年，我们通过意向书（EOI）和房产组合拍卖两种方式，均创下了多项成交纪录。我认为这充分体现了我们团队既能通过有效谈判达成优异成果，又能运营市场领先的房产组合拍卖平台的能力。
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