作为Stonebridge全国投资组合团队的核心成员，布雷特·奥尼尔（Brett O’Neill）对澳大利亚高端投资房产市场不断变化的格局有着独到的见解。
从托儿服务、医疗、快餐到燃料、便利店及独立零售业，布雷特分享了关于这些基本服务行业的见解，这些领域持续吸引着私人投资市场以及寻求高韧性、防御性资产的投资者的浓厚兴趣。在负责Stonebridge全国投资组合业务的迈克尔·柯林斯和汤姆·莫兰德的领导下，布雷特在2025年表现尤为突出。他今年最引人注目的成就，是在新南威尔士州悉尼完成了一笔创纪录的托儿服务交易。
随着一年即将结束，布雷特分享了他对以下方面的见解：正在重塑买家行为的趋势、全国性运营商向地区市场扩张的浪潮，以及他认为未来12个月投资者将迎来哪些最具潜力的机遇。
问：2025年您最突出的成就是什么？
答：以1601万美元的价格成功出售纽波特Saltwater幼儿园，是本年度职业生涯的一大亮点。这标志着Stonebridge团队与业主经营者近12个月的紧密合作，共同为该资产的成功出售奠定了基础。此次交易创下了全国每名托儿名额的销售价格新纪录，这不仅彰显了市场对优质托儿资产的深厚需求，同时也印证了该领域投资者市场的强大实力与成熟度。
问：今年您在市场上观察到了哪些主要趋势或变化？
答：2025年，全国性运营商竞相在各地区及高增长区域积极拓展网络。这种大规模的网络铺设，既彰显了其商业模式持续的盈利能力，也体现了对长期消费需求的信心，进而为相关房地产领域的投资者创造了机遇。
问：近期买家行为发生了哪些变化？
答：买家越来越具有全国视野。他们不再局限于本州，而是将目光投向其他州，以获取多样化的风险特征和行业机遇。我们的全国团队观察到，投资者正在维多利亚州和西澳大利亚州寻求收益套利，利用昆士兰州（受奥运相关投资推动）的非凡增长，并通过新南威尔士州传统上提供的长期稳定性来平衡其投资组合。
问：您认为未来12个月最大的机遇在哪里？
答：投资者和现有资产所有者目前处于有利地位，能够从近期租金上涨中获益，而这种上涨主要由建筑成本上升所驱动。 这些资产中的许多如今都位于实际上无可替代的地理位置。随着租约进入续约评估阶段，租金有显著提升的潜力，对于那些对资产和租户表现采取耐心、长期策略的投资者而言，这将释放出额外的价值。
问：对于希望在当前环境下把握优质投资机会的买家，您有什么建议？
答： 建议关注区域性地点及大都市增长走廊。这些地区将在中期内吸纳大部分人口增长，因此成为必需品零售商的理想目标。 投资这些区域，您既能获得同样具有吸引力的基本面优势——与全国性租户签订的长期净租赁合同、稳定的收入增长以及税收折旧优惠——同时随着基础设施投资跟进人口扩张，您的资产也将获得未来增值的潜力。
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