作为斯通布里奇（Stonebridge）全国投资组合团队的核心成员，布雷特·奥尼尔（Brett O’Neill）对澳大利亚高端投资房产市场不断变化的格局提出了独到见解。
从托儿服务、医疗、快餐到燃料、便利店以及独立零售店，布雷特分享了关于各必需服务领域的见解，这些领域持续吸引着私募投资市场以及寻求高韧性、防御性资产的投资者的浓厚兴趣。在负责斯通布里奇（Stonebridge）全国投资组合业务的迈克尔·柯林斯和汤姆·莫兰的领导下，布雷特在2025年表现尤为突出。他这一年的亮点是在新南威尔士州悉尼完成了一笔创纪录的托儿服务交易。
随着一年即将结束，布雷特分享了他对以下方面的见解：正在重塑买家行为的趋势、全国性运营商向地区市场扩张的热潮，以及他认为未来12个月内投资者将迎来哪些最具潜力的机遇。
问：2025年您最突出的成就是什么？
答：以1601万美元的价格成功出售纽波特Saltwater幼儿园，是我职业生涯的一大亮点。这标志着Stonebridge团队与该园业主兼经营者近12个月的紧密合作，共同为该资产的成功奠定了基础。此次交易创下了全国每名托儿名额的销售价格新纪录，这不仅彰显了市场对高质量托儿资产的强劲需求，也进一步印证了该领域投资者市场的实力与成熟度。
问：今年您在市场上观察到了哪些主要趋势或变化？
答：2025年，全国性运营商竞相在各地区及高增长目标市场积极扩展网络。这种规模的网络铺设凸显了其商业模式持续的盈利能力，以及对长期消费者需求的信心，进而为相关房地产领域的投资者创造了机遇。
问：近期买家行为发生了哪些变化？
答：买家越来越关注全国范围内的市场动态。他们不再局限于本州，而是将目光投向其他州，以获取多样化的风险特征和行业机遇。我们的全国团队观察到，投资者正在维多利亚州和西澳大利亚州寻求收益套利，利用昆士兰州（受奥运相关投资推动）的非凡增长，并通过新南威尔士州传统上提供的长期稳定性来平衡其投资组合。
问：您认为未来12个月内最大的机遇在哪里？
答：投资者和现有资产所有者目前处于有利地位，能够从近期的租金增长中获益，而这一增长在很大程度上是由建筑成本上涨推动的。 其中许多资产如今所处的地理位置实际上是无可替代的。随着租赁合同陆续进入续约谈判阶段，租金有望实现显著提升，这将为那些对资产和租户表现采取耐心、长期策略的投资者释放更多价值。
问：对于希望在当前环境下把握优质投资机会的买家，您有什么建议？
答： 建议考虑布局区域性地点和都市圈增长走廊。从中长期来看，这些地区将吸纳大部分人口增长，因此成为必需品零售商的理想目标。 投资这些地区，您既能获得同样具有吸引力的基本面优势——与全国性租户签订的长期净租赁合同、稳定的收入增长以及税收折旧优惠——同时，随着基础设施投资跟进人口扩张，您的资产也将获得未来增值的潜力。
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